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Certificato di agibilità e vendita

Certificato di agibilità e vendita.

Certificato di agibilità e vendita: nel caso di mancata consegna del certificato, la vendita non è automaticamente risolta per inadempimento.

Con una recente ordinanza (n. 4467 dell’11 Febbraio 2022) la Corte di Cassazione si è espressa sulla mancanza del certificato di agibilità nelle compravendite immobiliari. I giudici della Suprema Corte, in particolare, hanno stabilito che negli immobili adibiti ad abitazione, la mancata consegna del certificato di agibilità (abitabilità) non determina automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore.

Preliminarmente, risulta necessario individuare la natura del certificato di agibilità o abitabilità. Con tale documento si attestano le condizioni e si assicura il rispetto delle norme di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. La normativa di riferimento è contenuto nel D.p.r. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia).

Il certificato deve essere presentato nel caso di nuove costruzioni, ricostruzioni (totali o parziali) ed in caso di interventi che possano influire sulle condizioni attestate dal certificato. Il documento è rilasciato dal Comune su richiesta di un soggetto professionista che attesta la conformità dell’immobile alla normativa.

Certificato di agibilità e vendita: l’orientamento della Corte di Cassazione

Nella pronuncia in esame la Corte di Cassazione si esprime sull’eventuale mancanza del certificato in caso di vendita di immobile da adibire ad abitazione.

In particolare i Giudici affermano che, in linea con gli orientamenti della Corte, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Risulta necessario, infatti, verificare in concreto la gravità e l’importanza dell’omessa consegna della documentazione, anche in relazione alla commerciabilità del bene.

Affermano inoltre i Giudici “nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” . Di orientamento conforme le pronunce della Cass. del 13.8.2020, n. 17123 e Cass. del 18.3.2010, n. 6548.

La mancata consegna della documentazione in esame può costituire un inadempimento grave il quale, tuttavia, non comporta automaticamente la risoluzione del contratto. Va verificata, in concreto, l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

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