Irpef e comproprietà nel contratto di locazione: ai fini fiscali, il contratto stipulato da un solo comproprietario non esplica effetti nel confronti dell’altro comproprietario non partecipante all’atto. La sentenza n. 338/2022 della CTR Liguria.
In caso di immobile detenuto in comproprietà, ai fini fiscali il contratto stipulato da uno solo dei comproprietari non esplica i propri effetti nei confronti dell’altro comproprietario, il quale non ha partecipato all’atto di locazione. Alla luce di tale principio, la Commissione Tributaria Regionale della Liguria respingeva l’appello dell’AdE avverso l’avviso di accertamento annullato in primo grado.
La vicenda originava da un’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate. Con tale atto, riferito ad un contratto di locazione, si accertavano maggiori redditi, con le relative sanzioni, a carico di un comproprietario non partecipe dell’atto di locazione dell’immobile.
Avverso l’avviso di accertamento proponeva ricorso presso la competente CTP il contribuente, chiedendone l’annullamento. Questi evidenziava che l’immobile in questione, di cui era proprietario al 50%, era stato concesso in locazione dall’altro comproprietario. Solo quest’ultimo avrebbe dovuto dichiarare per intero il reddito da locazione, in quanto unico percettore.
L’Ufficio, al contrario, sosteneva come il reddito in esame andesse imputato al 50% a carico di entrambi i comproprietari. A mente dell’art. 26, comma 1 del TUIR infatti “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono i beni immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso“. Al comma 2, inoltre, si afferma che “nei casi di contitolarità della proprietà o di altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali sullo stesso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto“.
La CTP, investita della questione, accoglieva il ricorso del contribuente. Avverso tale decisione l’Agenzia delle Entrate proponeva appello.
Irpef e comproprietà nel contratto di locazione: la decisione della CTR
I Giudici della CTR, pronunciandosi sulla questione, respingevano l’appello dell’Ufficio, confermando la pronuncia favorevole al contribuente.
Nel contratto di locazione, infatti, appare solo uno dei due comproprietari, il quale risulta trattenere tutto il canone versato dal conduttore.
Risulta pacifico come l’Agenzia delle Entrate (vedi su tutte Circ. 20/E/2012) ritenga che “nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile“. Ciò sembrerebbe essere confermato da quanto previsto dal comma 1 dell’art. 26 Tuir.
Ma sul punto la Corte di Cassazione, da ultimo con l’Ord. n. 3085/2016, si è sempre espressa in senso opposto all’orientamento dell’Agenzia.
Secondo i Giudici, una lettura sistematica degli art. 25 e 26 del TUIR fa sì che l’inciso “indipendentemente dalla percezione” chiarisca solo che i redditi fondiari, derivando da risultanze catastali, sono determinati in via presuntiva, prescindendo dalla loro percezione concreta. Ma ciò non vale ad individuare i soggetti ai quali imputare tali redditi.
L’individuazione del soggetto è data dall’art. 1 del TUIR, il quale prevede “Presupposto d’imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie dell’art. 6“. Di conseguenza, quanto previsto dall’art. 26 varrebbe solo per i redditi catastali.
Ad avviso dei Giudici, una lettura sistematica e costituzionalmente orientata (anche alla luce del principio di capacità contributiva previsto dall’Art. 53 della Costituzione) prevede la valorizzazione del possesso (e quindi la percezione dei frutti imponibili) rispetto alla mera titolarità della proprietà. Di conseguenza, unico percettore del reddito sarà il comproprietario che ha stipulato, ed incassato, il canone.