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La cedolare secca

La cedolare secca

La cedolare secca: natura dell’imposta sugli affitti, requisiti per l’accesso e regole generali di funzionamento.

La c.d. cedolare secca è un’imposta sostitutiva che può essere applicata in materia di locazioni a favore delle persone fisiche. L’imposta è disciplinata dall’art. 3 del D.lgs 23 del 2011.

Possono usufruire del regime agevolativo le persone fisiche, le quali non operino nell’esercizio di un’attività imprenditoriale o in qualità di professionisti. I soggetti devono essere titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile concesso in locazione

L’imposta è sostitutiva dell’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche), nonché delle relative addizionali. Ma non solo: la cedolare sostituisce anche le imposte di registro e di bollo relative alla registrazione del contratto di locazione.

Il regime sostitutivo in esame trova applicazione nei casi in cui venga concesso in locazione un immobile (con le relative pertinenze) ad uso esclusivamente abitativo. Vi rientreranno, pertanto, tutti gli immobili accatastati nella Categoria A. Rientrano nel regime anche le locazioni turistiche brevi.

Quanto ai fabbricati interessati, inoltre, sono esclusi i fabbricati concessi in locazione a conduttori che svolgono attività di impresa, professionisti, gli immobili locati ad uso ufficio nonché quelli concessi in sublocazione. Esclusi pertanto gli immobili identificati con categoria catastale A/10.

Infine, la cedolare non può applicarsi in caso di immobile sito all’estero.

La cedolare secca: comunicazione e calcolo

Con l’applicazione della cedolare, il locatore rinuncia all’aggiornamento periodico del canone di locazione mediante la rivalutazione calcolata con l’indice Istat. L’opzione deve essere comunicata al conduttore, mediante lettera raccomandata, la quale contenga la dichiarazione di opzione e la rinuncia all’aggiornamento. La comunicazione può, in alcuni casi, non essere necessaria:

  • Nel caso di locazioni, non stipulati per atto pubblico, di durata inferiore a 30 giorni.
  • Nel caso di contratti con specifica clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone.

Successivamente alla comunicazione, il locatore deve presentare il richiesto modello all’Agenzia delle Entrate, nel termine previsto di 30 giorni (dalla stipula o, per gli anni successivi, dall’inizio dell’annualità successiva). Ugualmente, per ottenerne la revoca è necessario presentare apposito modulo.

Quanto al calcolo, la base imponibile è pari al maggiore tra il canone di locazione e la rendita catastale rivalutata del 5%. L’aliquota applicata è del 21%. Nel caso di specifici contratti di locazione a canone concordato, l’aliquota è del 10%.

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