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Rettifica del valore degli immobili ed ipoteca

Rettifica del valore degli immobili ed ipoteca

Rettifica valore degli immobili ed ipoteca: ai fini della rettifica del valore degli immobili dichiarato nell’atto di vendita, l’Amministrazione deve tener conto della sussistenza di eventuali ipoteche gravanti sugli stessi.

Con una recentissima pronuncia la Commissione Tributaria Regionale della Liguria si è espressa sul tema della rettifica del valore degli immobili gravati da ipoteca. In caso di vendita, infatti, ai fini dell’applicazione delle imposte, la circostanza che il bene ceduto sia gravato da ipoteca determina una riduzione del suo valore di mercato.

La vicenda traeva origine da un’avviso di rettifica e liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate. Con tale atto si accertava un maggior valore dei beni ceduti, sulla base delle stime dell’Agenzia del Territorio. A seguito della rettifica, si calcolavano maggiori imposte catastali ed ipotecarie.

Con ricorso presso la competente Commissione Provinciale, la contribuente impugnava l’avviso di rettifica e ne chiedeva l’annullamento. La ricorrente evidenziava, in particolare, che la valutazione della rettifica non teneva in considerazione l’ipoteca gravante sugli immobili ceduti.

La CTP, con sentenza accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il valore accertato. Conseguentemente, Ufficio appellava la decisione di primo grado.

Rettifica del valore degli immobili ed ipoteca: la decisione della CTR

La CTR ligure, con la sentenza n. 6/2022, si esprimeva a favore, accogliendo la tesi del contribuente. Per i Giudici di secondo grado è condivisibile l’eccezione posta da quest’ultimo, secondo la quale l’Ufficio avrebbe dovuto valutare il valore dei beni immobili considerando le iscrizioni ipotecarie esistenti.

Il ragionamento trova infatti la ratio proprio nelle imposte di registro e catastali, che si configurano come imposte di valore. Tali tributi, infatti, hanno come base imponibile il valore del bene o diritti alla data dell’atto (art. 43 T.U. 131/86).

L’ipoteca che grava sull’immobile ostacola la vendita del bene stesso. Infatti, come ben noto il rischio di esproprio e, di conseguenza, l’elevato valore dell’ipoteca, sono un freno al trasferimento del bene. Pertanto, ove sia presente il rischio indicato, il valore reale del bene deve essere ridotto.

Subendo drastiche limitazioni nel trasferimento, risulta infatti influenzato (in negativo) il valore di mercato del bene stesso e, conseguentemente, il suo valore reale.

Pertanto secondo la Commissione Regionale i Giudici di primo grado hanno correttamente rideterminato il valore degli immobili riducendolo in ragione dei vincoli ipotecari sussistenti sugli immobili stessi, sottoposti a tassazione.

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